多城第二轮集中供地规则或迎大调,部分房企:适度乐观

作者:卓一地产 来源:卓一地产 2021-08-13


8月11日,青岛日报发布公告称,7月30日公告的青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

而就在此前一周内,深圳、天津两城紧急叫停第二批集中供地,北京、广州、重庆、沈阳、长沙等城市也纷纷推迟出让时间。

这意味着有关第二批集中供地的调整并非个例。某TOP30房企高管告诉观察者网,据说是自然资源部近日召开的闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整。其中,限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

值得一提的是,在地价成本不断上涨的同时,房企还面临着项目限价问题,两种因素叠加之下,房企利润空间极其有限,以至于一向以成本管控为优势的滨江都坦言,争取做到1%-2%的净利润。

“如若政策调整属实,则利行业,稳住地价。”该高管预估,新政的影响面后期还将进一步扩大到内地更多的二三线城市。

溢价率持续高位

2021年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,包括北上广深在内的22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政:集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上全年不得超过三次。

“两集中”政策旨在分流房企拍地资金,给地价降温。例如,细则制定较为清晰的上海,市场热度有所下降。

从结果上看,第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗(不统计商业地产),合计土地出让金达到10530亿,平均土地溢价率为14.7%;平均楼面价为10002元/平方米,相比2020年上涨15.1%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,实际上第一轮双集中卖地没有出现土地市场降温。从平均溢价率看,22个城市里,最高的是重庆,溢价率高达36.23%;其次是厦门和杭州,溢价率都在20%-30%之间。

不仅没有达到降低地价预期,甚至很多城市的溢价率和成交土地价格都创下历史最高纪录。例如,招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一宗商住地块,溢价率高达129.98%;武汉东西湖区地块全部溢价成交,且连续两次刷新该区楼面价;广州黄埔军校小学地块成“马甲”专场,参与“围猎”房企多达320家。

值得一提的是,这只是2021年的第一轮“双集中”卖地,接下来类似的土地盛宴还有两场。

无锡、厦门、长春在第二批集中供地中率先出货。除长春再度遇冷外,无锡和厦门的土拍热度依旧不减,例如,厦门第二轮11宗地块全部成交,平均溢价率依然高达26%;无锡平均溢价率也仅从第一轮的12.4%下滑至12.1%。

张大伟分析认为,近期房地产调控政策不断加码,打补丁堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则,这种情况下,如果第二轮土地再出现高溢价率情况,对于房地产调控不利。因此,大部分城市都在加码第二轮集中土地供应规则,避免再次出现第一轮集中土拍中的高溢价率现象。

房企也要“安全感”

转变最早出现在长沙。

7月29日,长沙市自然资源和规划局发布消息称,第二批住宅(含商住)用地集中出让由7月推迟至8月。

除长沙“官宣”延期第二批供地外,原计划于6至7月份推出第二批集中供地的北京、广州、重庆等城市都已悄悄失约。

随后,多地发布集中供地调整公告。8月6日晚间,深圳交易集团发布公告称,中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权,具体出让时间另行公告;参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

8月10日,天津市规划和自然资源局发布补充公告,明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日,并将之前的最高溢价率不超过50%,统一调整为不超过15%。

此外,有消息称,沈阳8.19至8.30第二次集中供地规则将发生变化,预计拍卖地块不再加附加条件,而是达到限价后,采用公开摇号或竞品质方式。

对多城市暂停第二轮集中供地是为了调整政策一事,该房企高管表示,“可以保持适度乐观。因为降低溢价率的要求,将会使得地价保持稳定,不会再因为热度而快速上涨,政府后期再根据地价对楼盘销售定价审批采用合理限价方式,同步稳定售价。”

“市场价格预期虽然会下降一些,但是位置好的土地市场安全性的保障也会加大。”该房企高管说道。

例如,经历了两次集中供地的无锡,首次推出的经开区具区路地块吸引了66家房企争夺。在第二次集中供地中,这种场面持续升级,多达77家房企争抢清名桥历史街区一宗地,只因为这宗地块给开发商留有足够的利润空间,以至于在竞拍开始前就已经触及最高限价进入摇号。

而对于一次性合理报价或者抽签摇号的方式,该房企高管表示,为了获取更多的土地开发机会,会促进与品牌房企之间的合作,但同时也要精选合作对象,尽量避开有局部风险苗头、金融机构已经收紧和谨慎对待的房企。

来源:观察者网