房东们记得收藏！怎样卖房不吃亏（二）

上篇文章讲到了房东卖房的前四个环节，接着分享剩下的五个环节，在卖房过程中，也是同样重要的。

5、第五个环节是议价

在议价环节，我们首先要知道的是在你和买家议价之前，要先和中介谈好中介费用，否则在和买家签好合同之后，中介费用就很难谈下来了。

在议价这个环节，一共有以下5个方面值得我们注意：

1）你要了解好客户的情况。

这个客户急不急买？是可以全款，还是要贷很多的款？这对你的议价影响是非常大的。所以了解客户是非常重要的。

2）是在什么时间、在哪里谈。

这两点最好由卖家也就是你来决定，最佳的地方就是你自己家，这样你有主场的优势。

3）是价格，这是关键点之一。

但并不是所有的焦点都是价格，包括付费方式、付费节点，这些也是要非常注意的谈判点。

4）价格是可以让的，千万不要在心中想好了一个底价，就死活坚持。

如果买家非常优质，或者说这个时间节点楼市非常惨淡，该让还是要让。

5）就是会涉及到一些其他的谈判技巧。

       6、第六个环节是收定金

定金往往会有一个定金协议，会就后续的一些问题，比如贷款、交割的时间节点等等，大家的签署一定要谨慎。

那么定金是不是越多越好呢？当然不是。要知道收了定金不光是对买家有约束，对卖家也有约束。所以说收定的时候要非常谨慎，也并非越多越好，要根据你对整个场面的把控程度，以及你认为这个市场的未来发展趋势来决定。

       7、第七个环节是签约

这方面要谈的点非常多，大家可以去学习一下民法里面相关合同的条款或者合同法。有几点要跟大家强调：

1）收款的模式和时间是大家要非常关注的，款是分几次收，在什么时间节点，这个因素大家要非常关注，因为这个方面往往容易产生纠纷。

2）是违约责任和金额，这个大家可能不太关注，因为会觉得一般不会违约，但其实往往会。

到底违约责任怎么区分，违约以后怎样来收违约金，包括你自己的违约金怎么支付，这些都是需要关注的。可能大家觉得一天万分之几或者一个月约定千分之几不是很多，但要仔细去算到底多不多。

3）是合同纠纷的解决方式，这点大家就更不注意了，这里面会涉及到你用什么方法来解决合同纠纷，是仲裁还是打官司？

4）如果是仲裁，如果仲裁结果你不接受，那官司也很难打了；如果打官司，那么异地购房的就可能会涉及到管辖权问题。

8、第八个环节就是收款了

之前的定金已经收了，但后面还会有首付尾款，或者是以贷款形式出现。这里要注意的是收首付之前千万不要去过户，除非在过户完以后，买家现场给你转首付。你要确定买家的首付是到账的，是足额的，不要出现把户过完了，他的首付还没给你的情况。

还有一点就是在你见到银行发放的同贷书之前最好也不要过户，因为很可能出现过完户以后，对方因为征信上的问题贷款放不下来。当然也有一种情况，银行已经放了同贷书，但是过完户以后，他可能要再做一笔贷款但放不了贷，这个也很麻烦。

所以你还要通过对于买家的判断，以及你的中介是否老练来尽量避免这种恶意情况的出现。

9、第九个方面就是交房了

第一点就是不要提前交房。往往会有买家问能不能先住进去，能不能先装修。如果要先装修，要先住进去，对方的款没有放下来怎么办？

还有一些交房细节方面也容易出现问题，尤其是“说好的”，要留下一些证明，最好的方法是拍照、留记录。所以如果你确实想按照你承诺的给对方交房，那么最好把它拍下来或写下来，并且让对方签个字，这样子你们俩的交易就会少很多麻烦。

还有一个点是有很多人喜欢在牛市卖房。虽说牛市卖房才是对的，但中间最大的问题是市场会剧烈波动，作为卖家而言，你会不会反悔？牛市很容易出政策，如果突然间出政策导致买卖不了怎么办？这些在你交房之前都要想清楚，万一房子交了但对方失去了资格，会引起很多不必要的麻烦。

主体而言，整个卖房的过程就像一场战斗，是非常复杂的，甚至超过了买房。普通人对于这九个环节中的任何一个都不可掉以轻心，甚至要专门去学习一些相关的法律知识，这才是一个完美的卖房方案和流程。