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取消“商品房预售”“公摊面积”还要多久

作者:卓一地产 来源:卓一地产 2021-03-25


近年来“商品房预售”和“以建筑面积计价销售”备受争议,因事关广大购房者切身利益和房地产市场健康发展,引发社会各界高度关注,但是否取消商品房预售制度和公摊面积一直没有定论。

今年两会,全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

这让商品房预售制的去留,再次成为全国两会期间热议话题。


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两会提案:取消“商品房预售”与“公摊面积”


商品房预售制度,俗称“期房”。这一制度最早出现于香港,最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题,以加快城市化进程。1994年,内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度。

这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。但随着时间的推移,它所存在的弊端也浮出水面。

如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。

对此,周世虹表示“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景,但不可否认,其总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平。”

他认为,目前我国房地产开发企业大多已完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

在周世虹看来,以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题,他建议取消公摊面积计价,推行以建筑面积计价。

“由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨;另外,公摊面积计算不透明,购房人毫无知情权和救济权,公共部位(公摊部分)的使用和收益归属存在争议。”

“以套内建筑面积计算售房价格,让购房人看得清楚,买得明白,既能避免购房人利益受到损害,又能促进房地产市场交易公平、公正,铲除房地产领域的制度性腐败。”


不公平的预售制和建面计价


预售制度和建筑公摊被很多人认为是房地产市场“最不透明的指标”。

就拿预售制度来说,常见的违约预期问题,比如房子的质量问题和烂尾风险层出不穷受害的业主总是在问同一个问题:如果当时买的是现房而不是预售的房子,是不是就不会有今天的遭遇?

这让大众对商品房预售充满了不信任和危机感。除商品房预售制外,购房者们对公摊面积也很有话说。

楼房的公摊面积一般都是占到了房屋总面积的1/5,有的是30%甚至更多,也就是购房者买了一个100平的房子,到手的套内面积很可能只有80平,甚至更少,几十万的费用被“公摊”掉,购房者的心理自然不平衡。

不止如此,公摊面积只有开发商与专业的测量公司可以测量出来(也就是说实际的公摊面积业主是无法知道的、个人也无法测量),并且公摊面积在商品房买卖合同只是以公摊总数出现,没有任何明细,这就有了公摊的灰色空间,购房者们很难确定自己到底被平均出去多少面积。

所以,大家对于预售制度和公摊意见是相当大。


到底能不能取消“商品房预售”与“公摊面积”


商品房预售制度是否还有存在的必要? 

支持取消的人表示,取消商品房预售制度、禁止期房销售,对于促进优胜劣汰,提高房地产行业集中度,规范市场行为,维护购房者权益等会起到积极作用。

反对取消的人则认为,一旦取消商品房预售制度,市场供应规模将较大程度地萎缩,从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。

同样,是否取消公摊面积也存在着争议。

一大堆的公摊面积无疑给购房者增加了负担,购房者所购买和使用的是套内建筑面积,也就是实用面积,很合理。公摊是开发商的义务和责任,但羊毛出在羊身上,就算取消公摊,开发商可能会提高单价或者在其他方面来实现变现。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,“房屋交付后产生的质量问题,和预售资金监管有很大关系。不能因为烂尾问题,就取消预售。房地产是资本密集型产业,如果地价还是那么高,融资成本还是那么高,房价还是那么高,开发商没有预售,周期会拉长,最终导致商品房供应减少,房价上涨。”

 

针对套内面积销售还是建筑面积销售的问题,业内专家认为,如果以套内面积计算,按现有的房地产单价计算方式来看,公摊部分组成的销售总价势必会折算至套内单价上,那么市场销售单价必然整体上涨,这与政府要求的房地产行业的稳定发展是相违背的,按照市场发展的规律来说,并不能更好、更平稳地对房地产行业进行调控。

 

来源:房天下